Pour immatriculer votre entreprise, vous devrez déclarer une adresse « professionnelle ».

Il peut s’agir d’un local commercial, soumis à la règlementation du bail commercial ou du bail précaire, si vous en êtes locataire.

Cependant, si votre activité ne nécessite pas de local spécifique, pour recevoir de la clientèle ou entreposer des marchandises, vous pourrez vous domicilier :

  • soit, dans votre habitation principale,
  • soit, dans les locaux d’une autre entreprise.

Acheter ou louer ?

L’achat de locaux permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’éviter le paiement de loyers, à fonds perdus.

Néanmoins, dans le cadre de la création d’entreprise, retenir la solution de la location peut être un choix plus pertinent.

En effet, au cours des premières années d’activité, les besoins de l’entreprise, en termes de locaux, risquent d’évoluer et vont s’affiner. Il est donc plus prudent d’attendre avant d’acheter et d’opter pour la location, plus souple.

Par ailleurs, une acquisition immobilière nécessite souvent, la mise en place d’un emprunt bancaire important, qui, en se rajoutant aux besoins de financements externes, inhérents au démarrage de l’activité, peut entamer la capacité d’endettement globale de l’entreprise.

Aussi, est-il préférable de la réserver au financement de l’activité, qui doit rester la priorité, dans un premier temps.

Enfin, la réussite d’un projet n’étant jamais garantie, l’arrêt de l’activité vous contraindrait à rechercher un nouvel occupant, alors que les échéances d’emprunt continueraient à courir.

Ainsi, le plus souvent, lorsque l’activité le justifie, le créateur d’entreprise est locataire d’un local soumis généralement, à la réglementation, très stricte, du bail commercial qui lui assure des garanties importantes, le protégeant notamment contre tout risque d’éviction.

Attention !

  • Si le local concerné est à usage industriel ou commercial, c’est la réglementation du bail commercial qui va être appliquée.
  • Si le local est destiné à une activité libérale, c'est la réglementation du bail professionnel qui s’appliquera.

 Le bail commercial

Il est obligatoire, pour toute location, servant à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal.

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans.
Par mesure de sécurité juridique, un bail écrit est recommandé même si la loi ne l’impose pas.

Ce type de bail attribue au locataire, « la propriété commerciale » du local, ce qui signifie qu’une fois le bail signé, le locataire bénéficie tacitement de son renouvellement.

Ainsi, lorsque le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail, le locataire a droit à une indemnité d’éviction importante, à hauteur du préjudice causé, sauf motif grave et légitime, à l’encontre du locataire.

En revanche, la résiliation du bail peut être demandée par le locataire, à la fin de chaque période triennale : c’est pourquoi on parle de bail « 3-6-9 ».

Le locataire possédant la propriété commerciale du local a le droit de céder son bail, à un éventuel successeur, en respectant des règles précises, protégeant les droits des parties concernées.

Le montant du loyer est librement déterminé, lors de la conclusion du bail ; les règles de révision sont en revanche, encadrées par la loi.

A compter du 1er septembre 2014, seul l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pourra être retenu pour calculer la révision des loyers.

En principe, la révision s’effectue tous les trois ans mais le bail peut prévoir une révision annuelle.

Les caractéristiques du bail commercial

Les caractéristiques du bail commercial

Le bail précaire

Le bail précaire est un contrat de location, dont la durée, depuis le 1er septembre 2014, ne peut excéder 36 mois.

Ce bail particulier, qui ne relève pas de la règlementation du bail commercial, offre très peu de garanties au locataire, qui ne pourra ni céder son bail, ni exiger son renouvellement.

Il vous permettra, néanmoins de démarrer votre activité, dans un contexte plus souple que celui du bail commercial et de pouvoir l’arrêter, si elle n’était pas rentable.

Le bail professionnel

Réservé aux professions libérales, le bail professionnel accorde des garanties aux locataires. Il reste néanmoins moins protecteur que le bail commercial.

Ce bail, d’une durée minimale de six ans, peut être renouvelé tacitement.

Le montant du loyer est librement déterminé, lors de la conclusion du bail.

Cependant, les règles de révision du loyer, contrairement au bail commercial,  ne sont pas encadrées par la loi. Elles doivent être clairement précises dans le contrat.

Pas-de-porte ou droit au bail ?

Pour entrer dans votre local professionnel, vous pouvez être amené à verser :

  • un pas-de-porte,
  • un droit au bail,

qui peuvent dans certaines zones commerciales, représenter des sommes importantes,
à prévoir dans le plan de financement.

Pour en savoir plus : Plan de financement et aides financières

 

Le pas-de-porte

Il s’agit d’un « droit d’entrée » à verser au propriétaire des murs, lors de la conclusion du bail. Quoi qu’il arrive, le propriétaire n’aura pas à restituer cet argent, au locataire.

Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties. Il correspond le plus souvent à un supplément de loyer, lorsque celui-ci est faible par rapport aux prix du marché.

Il s’agit donc d’une charge déductible, pour le locataire, qu’il devra étaler fiscalement, sur la durée du bail.

Mais il peut également être considéré par le propriétaire, comme une indemnité correspondant à la dépréciation du local, loué dans des conditions juridiques très strictes, inhérentes au bail commercial.

Dans ce cas, il s’agit d’un investissement « incorporel » qui ne peut pas être amorti et ne constituera pas une charge fiscalement déductible, pour l’occupant.

 

Le droit au bail

Contrairement au pas-de porte, le droit au bail est versé au locataire précédent qui « cède » son bail à un successeur. Dans ce cas, celui-ci reprend le bail conclu avec le propriétaire du local, pour la durée restant à courir.

Attention !

Il ne faut pas confondre droit au bail et fonds de commerce : le droit au bail est un élément du fonds du commerce, qui donne le droit au repreneur du fonds d’occuper le même local et de bénéficier du renouvellement du bail.

Domiciliation d’entreprise chez soi ?

Si vous n’avez pas besoin d’un local pour démarrer votre activité, vous pouvez dorénavant, domicilier votre entreprise, quelle que soit sa forme juridique, au sein de votre habitation principale, en respectant néanmoins certaines conditions.

Le bail restera un bail d’habitation. Cette domiciliation peut n’être que l’adresse administrative de l’entreprise, qui a, par ailleurs, un local dans lequel elle exerce son activité.

 

Vous démarrez en entreprise individuelle

Si l’activité est exercée dans le local d’habitation, il faudra vous assurer que :

  • le bail, si vous êtes locataire,
  • le règlement de copropriété, si vous êtes en copropriété
  • le règlement de lotissement, si vous êtes en lotissement,
  • autorise l’exercice d’une activité professionnelle.

Dans ce cas, l’entreprise peut prendre en charge, fiscalement, une partie des frais relatifs au domicile (loyers, énergie, aménagements) sous conditions.

 

Vous démarrez en société

S’il s’agit d’un siège social, dans lequel aucune activité n’est exercée, l’usage de l’habitation principale du dirigeant est libre, quelles que soient les clauses du bail, du règlement de copropriété ou de lotissement.

Cette possibilité est limitée à cinq ans, pour les dirigeants qui ne sont pas propriétaires de leur habitation principale.

Lorsque le siège social et le lieu où l’activité est effectivement exercée, sont regroupés au même endroit, les règles applicables sont celles de l’entreprise individuelle.

Dans les locaux d’une autre entreprise ?

Si votre activité ne nécessite pas de local pour recevoir votre clientèle et que vous voulez dissocier votre adresse personnelle et votre adresse professionnelle, vous pouvez également, domicilier votre entreprise :

Dans un centre d’affaires

Sur la base d’un contrat de domiciliation, ces centres peuvent mettre à votre disposition, des bureaux équipés ainsi que des services divers comme la réception d’appels, le nettoyage, la location de matériel informatique, vous permettant ainsi de démarrer votre activité plus souplement et en limitant les frais.

Dans une pépinière d’entreprises

Elles permettent aux créateurs d’entreprises de démarrer leur activité à moindre coût, en proposant un local à loyer réduit ainsi qu’une panoplie de services complémentaires pouvant aller jusqu’à un accompagnement personnalisé.